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眉山樓市量價齊跌房企高贈送擦邊球難為繼

2019-11-09 01:11:28来源:励志吧0次阅读

眉山楼市量价齐跌 房企高赠送“擦边球”难为继

当前,从南到北;从一、二线城市到三、四线城市,救市已经成为地产商和政府绕不开的话题虽然救市政策花样百出,但却未能百花齐放相比备受关注的几十个一、二线城市,国内更广泛的救市样本或许存在于数以百计的三、四线小城一、二线城市羞答答的限购静悄悄地开,三、四线城市则需使出浑身解数,探索属于自己的小城救市路线图

对于没有太多支柱产业的四川眉山来说,楼市在经历了后发的高速发展后,在今年初,危机也不期而至近期眉山出台稳增长措施,房地产刺激成为重头戏,甚至提出了凡在眉山城区购买商品房的,按60元/平方米给予购房补贴的政策,一时间引来无数目光

近日,《每日经济》以三、四线城市救市样本为立足点,实地探访眉山楼市一线,采访多位当地业内人士、开发商及国内知名学者,试图还原眉山救市始末,探寻背后困境与动因,探讨三、四线城市房地产发展路径

20多万买三房、低至1350元/平方米、首付3.5万买现房眉山距离四川省会城市成都仅1小时左右的车程,类似这样的促销广告在当地随处可见

7月23日,眉山气温如往年一样升高,但各大楼盘的销售却不复火热《每日经济》获取的一份眉山市相关部门对2014年上半年经济运行分析材料显示,上半年眉山房地产开发量价齐跌,眉山城区新开工面积下降近七成,成交商品房套数同比下滑近三成,价格也逐月下降,刚需走弱致使库存加大,在售剩余房屋套数达10781套

全国楼市的疲软从去年四季度就已经显现,但眉山相对滞后,今年三四月份开始出现销量下滑领地集团眉山分公司总经理季敏对《每日经济》表示多位眉山地产业内人士认为,眉山长期偏重刚需产品,激烈竞争催生拼总价高赠送模式,但目前刚需市场受限,高赠送的政策擦边球也将难以为继

对此,眉山市城乡规划局办公室一位负责人告诉《每日经济》,赠送都是违法的,这种行为露头我们就打事实上,今年从7月1日起,新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施,高赠送模式将面临终结

八成楼盘销量仅个位数

今年初,杭州房价下降引起的楼市危机论似乎正呈现愈演愈烈的态势,继此前部分二、三线城市出现楼盘降价促销后,一线城市的房价也有了松动迹象国家统计局公布的消息称,今年2月我国70个大中城市新房价格自2011年2月以来首次出现了同比、环比双回落

事实上,降价之火已经在三、四线城市蔓延季敏对《每日经济》表示,在经济形势不乐观、楼市不景气的情况下,眉山同样无法独善其身

在成都至眉山高速路出口外不远,眉山北部新城楼盘鳞次栉比,巨幅户外广告中大多印着清盘、特惠等字样《每日经济》随机走访了多个楼盘售楼部发现,新区大多以开盘1年多的楼盘为主,虽剩余房源不多,但在观察的一段时间里乏有问津者

季敏认为,目前全国的销售情况都偏低迷,从一线城市向二、三线城市蔓延眉山在三四月份的时候也出现了销量下滑的状况,这次的楼市调整跟以往的楼市调整有本质区别过去的调整均因政策调控所致,但此次几乎完全是市场的自主选择行为

据眉山房管局公布的数据显示,6月份眉山中心城区销售套数合计799套,仅为5月份销售套数的58%,创今年到目前为止的新低此外,今年一季度的成交总量则同比下降27.06%

同时,开发商的推盘节奏也明显放缓,6月市场新增加预售证1个,新增加房源仅381套,约为5月份新增房源的22%统计数据显示,单盘整月一套都没有卖出的楼盘也为数不少,近八成楼盘销售量仅个位数

从价格来看,6月份市场所有楼盘均价为4250元/平方米,与今年1月份4451元/平方米的均价相比下跌不少一位眉山地产商高管则表示,官方统计的均价并不能明显地体现出降价,再加上眉山楼市高赠送的特点,实际降价幅度与去年相比差距颇大

《每日经济》获取的上述分析材料显示,今年上半年,眉山房地产开发量价齐跌房地产开工面积274.2万平方米,下降31.5%其中眉山城区房地产新开工面积68.5万平米,下降67.5%

从销量来看,上述材料显示,眉山全市商品房销售面积180.4万平米,下降20.7%其中眉山中心城区商品房销售79.8万平方米,下降13.7;成交套数7639套,比去年同期的11000余套少了近4000套

库存高企炙烤开发商

面对市场疲态,低价出售手中库存,快速回拢资金成为大多数眉山开发商的策略同时,现阶段市场的情况已经让很多开发商放缓了前进的步伐,将今年主要的任务确立为求稳

高库存几乎是不少城市的楼市通病,眉山也不例外上述官方材料显示,今年上半年,眉山刚需市场逐渐走弱,房产市场面临库存压力增大截至6月底,眉山中心城区在售剩余房屋套数达到10781套

眉山楼市目前最大的问题是供需严重失衡一位关注眉山楼市多年的业内人士对《每日经济》表示,眉山城区每个月去化量是1000多套,而余量达到上万套,供求比是9:1,开发商日子并不好过

此外,消费者的观望心理已经成为开发商去库存的一大障碍大幅促销和优惠扩大使得大部分消费者产生了买涨不买跌的心理此外,季敏认为,楼市不景气,可买可不买的隐性需求,不是那么急切,观望情绪较浓

在四川诸多二级城市中,眉山的市场是供求关系最严峻的,也是市场竞争最激烈的上述业内人士表示,现在几乎每个楼盘都在搞促销,都在做特价房,而前几年都是消费者排号来买房

据搜房发布的分析报告称,2013年,眉山城区房地产总销售面积为160多万平方米,而供应量超过220万平方米,加之旧有存量及今年的新增开发量,相关调查机构发布的数据显示,今年眉山房地产市场的供应量将超过450万平方米按照近年眉山城区销售速度推算,450万平方米的供应量需要3年时间来消化

据多位眉山业内人士透露,目前眉山虽未出现开发商破产事件,但很多中小开发商已经出现明显的资金链紧张现象搜房公布的数据显示,眉山房地产企业在进行项目施工时,由于资金较为紧张,部分房地产企业拖欠建筑企业的工程款增多2013年,房地产企业拖欠的工程款占各项应付款的46.5%,比去年同期增长了6.7个百分点

熟悉眉山楼市的业内人士分析认为,眉山两极分化的市场格局,很可能导致行业格局的改变房地产行业是一个资金密集型行业,一些规模小、销量业绩不好、资金回笼慢的企业很可能在这一过程中被淘汰

高赠送模式难以为继

据眉山当地房产杂志《眉州楼市》统计,2013年,眉山中心城区正在开发建设的项目达到70余个,加上今年入市的保障性住房,眉山楼市已然进入买方市场一位进入眉山市场多年的成都开发商高管介绍,眉山地产市场长期存在高赠送的开发模式,一度创造了眉山销售的神话,但如今这种方式也难再撬动买方市场

这迫使每个楼盘都在绞尽脑汁地寻求破局两房变三房、买一层送一层、超大赠送面积,类似的广告语在眉山楼盘宣传中仍然隐现

拼总价、高赠送几乎成为眉山楼市的特色多位眉山业内人士指出,这是一种很不健康的方式增加赠送空间,控制房屋总价,以此吸引主流刚需购房人群,或许一时会赢得市场,但未来却不可避免地面临潜在的法律和政策风险

高赠送的方式在2012年被引入眉山,2013年被《眉山》、中国之声《纵横》等媒体曝光,高达50%的赠送面积广遭舆论诟病

一位接近眉山房管局的业内人士表示,眉山为了消除开发商赠送标准不一的问题,2013年专门制定了相关规定,将赠送面积标准由20%统一提高至30%虽然在眉山多个售楼部和销售广告中都发现了赠送30%左右的情况,但该业内人士的说法并未得到眉山官方的证实眉山市城乡规划局办公室一位负责人甚至表示,赠送面积就是违法行为

季敏则认为,政府的职能是提供一个公平竞争的市场环境,之前眉山出的一些情况对企业来说不太公平,去年下半年眉山也做了一些调整,出台了一些政策

事实上,俗称偷面积的购房赠送非产权面积的问题,早在2010年前后就在国内多个一、二线城市遭到官方肃整叫停业内人士指出,刚需消费者往往对价格敏感,而忽视产权及法律风险,高赠送的方式将针对刚需市场的房源总价拉得非常低,吸引了大量刚需消费者

从7月1日起,国内正式实施新版《建筑工程建筑面积计算规范》,该规范对于赠送面积问题进行详细规定,基本封杀了高赠送的方式新规还显示,在售以及未售但已经报审规划方案的项目,不在新规的严控之内;但首次报审规划方案或对原已审定规划方案申请调整,又没有赶上7月1日前报建的项目就必须按照规定行事

眉山业内人士指出,新规一出,以后的很多户型不计价面积会变少,对购房者的吸引力也会大大减弱,在眉山严峻的房地产市场形势下,想要继续依赖高赠送策略吸引刚需用户已经难以为继

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